Налог за сдачу квартиры в аренду: какой режим выбрать собственнику

Доход от сдачи жилья облагается независимо от того, как стороны назвали договор. Если квартиру другому гражданину передают для проживания, закон говорит о найме; бытовое слово «аренда» привычнее. Подробнее — в разборе договора найма квартиры.

Для выбора режима проверьте статус помещения, годовую сумму платы, кто перечисляет деньги и какие платежи идут отдельно. НПД можно применять к сдаче жилого помещения с учётом правил об объекте налогообложения и ограничений режима; к нежилой недвижимости он не подходит.

На дату обновления статьи ФНС указывает ставки НПД: 4% при расчётах с физическими лицами и 6% при расчётах с организациями или ИП. Годовой доход, учитываемый для режима, не должен превышать 2,4 млн ₽. Ограничения на сумму отдельного месяца нет, но важно следить за накопленным доходом. Если лимит превышен, дальнейшие поступления облагаются по правилам других режимов. Зарплата по трудовому договору в этот лимит НПД не включается.

Для НПД имеет значение статус объекта: режим разрешён для найма жилого помещения, но не для передачи нежилого объекта вроде офиса или помещения со статусом апартаментов. Самозанятость можно совмещать с работой по трудовому договору. НПД — налоговый режим физлица, а не требование открыть ИП. Правила формирования чека здесь подробно не повторяем: они разобраны отдельно в статье о чеке самозанятого за наём жилья.

Если вы сдаёте квартиру как физлицо без спецрежима, обычно подают 3-НДФЛ по доходу от найма до 30 апреля следующего года и платят налог до 15 июля. Когда платит организация или ИП, уточните у бухгалтера, возникает ли у него обязанность налогового агента. В 2026 году для резидентов действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13–22% по ступеням базы. Повышенная ставка применяется к части сверх порога, а другие доходы могут повлиять на ступень.

ИП может выбрать НПД при соблюдении условий либо рассмотреть УСН или патент. Стоимость патента зависит от региона; у режимов различаются взносы и учёт. Сравните общие расходы по своему региону, а не только ставки.

Отдельно назовите возвратный депозит, условия возврата и случаи возможного зачёта или удержания. Если сумму зачли за проживание, укажите период: это плата за наём. Удержание по другой причине оценивают с учётом договора и обстоятельств; при сомнении покажите их ФНС. О видах платежей читайте в материале про аванс, задаток и обеспечительный платёж.

Разделите коммунальные платежи по способу расчёта. Возмещение фактического потребления по индивидуальным счётчикам, согласно разъяснению Минфина, опубликованному ФНС, не образует доход собственника. Фиксированные начисления могут оцениваться иначе. Если коммунальные расходы включены в общую плату, не вычитайте их автоматически из дохода. Укажите в договоре, кто платит поставщикам и как сверяются суммы; см. памятку об оплате.

Храните договор, подтверждения платежей, показания счётчиков и квитанции, а также записи о возврате или зачёте депозита. Так вы сможете объяснить назначение поступлений и сверить суммы за год.

Посмотрите образец договора найма квартиры и заполните его под свои условия. Подготовить документ можно в пошаговом сценарии; договор фиксирует расчёты, но сам по себе не определяет ваш налоговый режим.