Чтобы оформить договор аренды квартиры между физическими лицами, сначала сверьте квартиру и полномочия того, кто её сдаёт, затем письменно согласуйте проживание, платежи, срок и выезд. В законе отношения собственника и гражданина, который занимает жильё для проживания, называются наймом жилого помещения. Одного шаблона недостаточно: приложение с имуществом и акт передачи помогают зафиксировать, в каком состоянии квартира действительно перешла жильцу.
Найм гражданину и аренда организации — разные отношения
Если собственник или уполномоченное им лицо передаёт жильё гражданину для проживания, ГК РФ называет это наймом жилого помещения. Организация может получить квартиру по договору аренды или иному договору, но использовать её можно только для проживания граждан, например сотрудников.
В договоре собственника с жильцом-гражданином укажите роли «наймодатель» и «наниматель» и цель — проживание. Для договора с организацией условия выбирают под её схему размещения.
Договор найма заключается письменно; нотариус не является общим требованием. При сроке не менее года регистрируют возникающее обременение. По статье 683 ГК РФ срок найма не может превышать пяти лет, а если его не указать, закон считает его равным пяти годам. Подробнее — о сроке договора найма квартиры.
До подписания проверьте людей и квартиру
Нанимателю стоит сверить адрес и собственника по документу о праве или выписке ЕГРН. Если действует представитель, проверьте его право подписать договор, передать ключи и, если нужно, получить деньги. Порядок проверки — в статье как проверить выписку ЕГРН перед наймом. Доверенность проверяют отдельно.
При нескольких собственниках выясните, кто будет стороной и на каком основании согласована передача жилья. Собственнику полезно заранее определить, кто будет проживать и можно ли заселять других людей.
Сверьте адрес и сведения о сторонах. Включите данные, достаточные для их идентификации, но не передавайте копии паспортов без необходимости. Подробный перечень — в статье какие реквизиты указать сторонам договора.
- Собственнику: подготовить подтверждение права или полномочий представителя и согласовать состав проживающих.
- Нанимателю: сопоставить документ о праве, адрес квартиры и данные человека, который подписывает договор.
- Обоим: осмотреть жильё, проверить ключи, бытовую технику и видимые повреждения до передачи денег и вещей.
Сначала договоритесь о правилах, затем заполняйте документ
Согласуйте квартиру, дату начала, срок, сумму и дату оплаты, способ расчёта и коммунальные расходы. Отдельно распределите счётчики и интернет. Обсудите число жильцов, животных, курение, мелкий ремонт и порядок визитов собственника.
Предположим, плата — 45 000 рублей в месяц, обеспечительный платёж — ещё 45 000. Стороны могут записать оплату до 5-го числа, оплату счётчиков нанимателем и возврат остатка платежа в течение пяти дней после акта возврата, за вычетом согласованного долга или подтверждённого ущерба. Суммы и сроки здесь условные.
Разделите ежемесячную плату, аванс и обеспечительный платёж. Для последнего укажите размер, допустимые удержания, подтверждение расходов и срок возврата остатка. Не оставляйте слово «залог» без пояснения; см. договор найма с залогом.
Опишите пользование квартирой, передачу ключей, ремонт и прекращение найма. Вместо «по договорённости» укажите срок и способ предупреждения. Подробнее — об оплате по договору и существенных условиях найма.
Договор дополните описью и актом передачи
В основном тексте закрепите правила проживания и расчётов, а изменчивые сведения о состоянии квартиры вынесите в приложения. Опись поможет перечислить мебель, технику, комплектность и заметные дефекты. Если квартира сдаётся с мебелью, заранее обсудите, что остаётся жильцу, и оформите это в описании мебели и техники. Для общего перечня предметов пригодится опись имущества при найме квартиры.
При фактическом въезде осмотрите помещения вместе и подпишите акт приёма-передачи. Запишите показания счётчиков, число комплектов ключей, обнаруженные пятна, сколы и то, что не работает. Сделайте фотографии с датой и сохраните их обеим сторонам. Ссылка на отдельный акт приёма-передачи квартиры поможет собрать перечень, не перегружая договор.
Укажите в договоре, что приложения составляют его часть, и перечислите их названия. Подготовьте одинаковые экземпляры для обеих сторон. Если приложение меняется позднее, подтвердите новую редакцию подписями, чтобы у каждой стороны сохранился один и тот же набор документов.
Подпишите договор до передачи квартиры
Перед тем как ставить подписи, прочитайте весь текст и проверьте, что цифры и формулировки совпадают с устными договорённостями. Впишите дату заключения, начальную дату проживания и срок отдельно, если это разные дни. Исправления внесите до подписания или заверьте подписями обеих сторон. Подробная последовательность действий есть в статье как подписать договор найма квартиры.
Каждая сторона подписывает договор и приложения. Затем стороны передают ключи и фиксируют состояние квартиры в акте. Деньги передавайте способом, который оставляет подтверждение: в назначении перевода укажите период и основание, а при наличном расчёте выдайте расписку. Доход от сдачи жилья может облагаться налогом; выбор режима и отчётность собственника разобраны отдельно в статье о налоге за сдачу квартиры.
Для сверки структуры откройте образец договора найма квартиры, но проверяйте, подходит ли каждое условие вашей ситуации. Если хотите пройти заполнение в сервисе, можно перейти к форме договора и сопоставить её с тем, что вы согласовали.
При выезде повторите осмотр и расчёт
При завершении найма не ограничивайтесь передачей ключей. Сверьте состояние квартиры с первоначальным актом и фотографиями, зафиксируйте показания счётчиков, возврат ключей и дату освобождения. Естественный износ отличается от нового повреждения, поэтому описывайте конкретно, что изменилось, а не пишите общую фразу «квартира испорчена».
Подпишите акт возврата и отдельно рассчитайте долг за проживание и коммунальные услуги. Если удерживается часть обеспечительного платежа, укажите причину и сумму, приложите доступные подтверждения и верните неоспариваемый остаток в согласованный срок. Для финальной передачи используйте акт возврата квартиры, чтобы зафиксировать состояние и ключи на дату выезда.
Короткий маршрут от проверки до выезда
Соберите условия и документы в одной последовательности, чтобы обе стороны видели, что уже согласовано и что ещё предстоит сделать.
- Сверьте квартиру и полномочия подписанта.
- Определите, что жильё передаётся гражданину для проживания, и выберите договор найма.
- Согласуйте срок, плату, коммунальные расходы, обеспечительный платёж, проживающих и правила пользования.
- Подготовьте договор, опись имущества и акт приёма-передачи в одинаковых экземплярах.
- Подпишите документы, подтвердите платежи, передайте ключи и показания счётчиков.
- При выезде осмотрите квартиру вместе, рассчитайтесь и оформите акт возврата.
Частые вопросы
Нужно ли заверять договор найма квартиры у нотариуса?
Для обычного письменного договора между собственником и гражданином отдельное нотариальное удостоверение не является общим требованием. При найме на срок не менее года регистрируется возникающее ограничение права собственности, а не нотариально заверяется сам договор.
Если договор заключён на 11 месяцев, его нужно регистрировать?
Правило пункта 2 статьи 674 ГК РФ относится к договору найма на срок не менее года. Срок до одного года считается краткосрочным наймом. Учитывайте, что для краткосрочного найма закон предусматривает некоторые специальные правила.
Можно ли оформить договор без акта и описи?
Стороны могут подписать договор без этих приложений, но тогда сложнее сопоставить состояние квартиры при въезде и выезде. Акт и опись полезны как фиксация фактов: состояния, имущества, ключей и показаний счётчиков.
Что делать, если квартиру сдаёт представитель собственника?
Попросите показать доверенность или иное основание полномочий и проверьте, что представитель вправе заключить договор и совершить нужные действия: передать квартиру, подписать акт или получать плату. Не переводите деньги только на основании устной договорённости с представителем.