Существенные условия договора аренды квартиры зависят от того, что стороны называют арендой. При передаче жилья гражданину для проживания ГК РФ регулирует отношения как наём. Нужно определить квартиру и согласовать плату; срок, коммунальные платежи и ремонт имеют правила по умолчанию. Не каждый полезный пункт юридически существенен.
Что закон называет существенным условием
По статье 432 ГК РФ договор заключён, когда стороны согласовали предмет, условия, обязательные по закону, и любые пункты, которые одна сторона потребовала согласовать. Поэтому «существенный» означает необходимый для заключения договора, а не просто важный.
Если собственник передаёт квартиру гражданину для проживания, это наём жилого помещения, хотя в быту говорят «аренда». Общий маршрут оформления — в статье как оформить договор найма квартиры.
Квартиру нужно определить так, чтобы стороны понимали один и тот же объект
Предмет найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (статья 673 ГК РФ). Укажите адрес и номер квартиры, чтобы объект нельзя было спутать с другим. Кадастровый номер и площадь полезны для сверки, но не заменяют ясного описания.
При найме изолированной части обозначьте её границы и общие помещения. План можно приложить к договору; данные в приложениях должны совпадать с его текстом.
- Полный адрес и номер квартиры или комнаты.
- Что именно передаётся для проживания и какие помещения входят в пользование.
- При найме части квартиры — схема или описание границ и порядка пользования общими помещениями.
Плату согласуйте, а срок не оставляйте случайным
Статья 682 ГК РФ требует устанавливать размер платы соглашением в договоре. Укажите сумму или способ расчёта и условия её изменения. Статья не содержит простого правила о том, какой именно размер подставить, если стороны его пропустили.
Например: «Плата — 48 000 рублей в месяц, вносится до 5-го числа». Если стороны согласовали ежегодное изменение, укажите формулу и дату. Сумма условная.
Срок имеет прямое правило по умолчанию: по статье 683 ГК РФ неназванный срок равен пяти годам, а сам договор нельзя заключить дольше. Для найма до года есть исключения из ряда правил главы 35. Подробнее — о сроке договора найма квартиры.
Если не указали срок оплаты, плата вносится ежемесячно по правилам Жилищного кодекса. Всё же запишите дату и способ расчёта; примеры — в статье об оплате по договору найма.
Какие детали закон уже распределяет по умолчанию
Значения по умолчанию заполняют пробел, но стороны могут согласовать иное. По статье 678 ГК РФ коммунальные платежи обычно относятся к нанимателю; статья 681 ГК РФ по умолчанию возлагает текущий ремонт на нанимателя, а капитальный — на наймодателя.
Статья 677 ГК РФ требует перечислить постоянно проживающих, а при отсутствии списка отсылает к правилам статьи 679 ГК РФ о согласии на вселение. Для срока до года есть исключение. Эти условия полезно прояснить заранее; данные сторон и подписанта описаны в статье о реквизитах сторон договора.
Полезные договорённости не становятся существенными автоматически
Питомцы, курение, визиты собственника, опись вещей и возврат ключей помогают установить понятные правила, но не становятся существенными автоматически. Исключение — пункт, который одна сторона потребовала согласовать перед подписанием.
Для обеспечительного платежа запишите сумму, назначение, основания удержания и срок возврата остатка. Различия платежей разобраны в статье об авансе, задатке и обеспечительном платеже.
Проверьте договор по короткому списку
Сверьте стороны и полномочия подписанта, а перед подписанием пройдите список ниже. Образец договора доступен для сверки структуры; заполнить договор по шагам можно в форме сервиса.
- Определите квартиру и укажите размер платы с датой расчёта.
- Выберите срок с учётом пяти лет по умолчанию и краткосрочных правил.
- Распределите коммунальные платежи и ремонт; перечислите жильцов.
- Согласуйте пункты, которые одна сторона потребовала до подписания.
- Подготовьте письменные экземпляры и при необходимости акт передачи.
Частые вопросы
Срок договора найма квартиры — существенное условие?
Нет. Статья 683 ГК РФ устанавливает пять лет по умолчанию; максимальный срок также пять лет.
Обязательно ли указать в договоре точную сумму платы?
Статья 682 требует согласовать её в договоре. Укажите сумму или способ расчёта, не полагаясь на спорный вариант восполнения пробела.
Нужно ли перечислять всех, кто будет жить в квартире?
Да. Статья 677 требует их перечислить; если списка нет, применяются правила о согласии на вселение. Для найма до года есть исключение.
Коммунальные платежи обязательно включать в сумму найма?
Нет. По статье 678 наниматель платит их отдельно, если договором не установлено иное. Укажите, входят ли коммунальные услуги в сумму найма.
Источники
- ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора
- ГК РФ, статья 671. Договор найма жилого помещения
- ГК РФ, статья 673. Объект договора найма жилого помещения
- ГК РФ, статья 674. Форма договора найма жилого помещения
- ГК РФ, статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
- ГК РФ, статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
- ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения
- ГК РФ, статья 682. Плата за жилое помещение
- ГК РФ, статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
- ГК РФ, статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем