Расторжение договора аренды квартиры: уведомление, выезд и расчёты

В частных отношениях собственника и жильца правильнее говорить о найме жилого помещения, хотя в поиске часто используют слово «аренда». Порядок зависит от основания: соглашение сторон, письменное предупреждение нанимателя или требование наймодателя. Проверьте дату окончания и способ продления в договоре — это поможет отличить досрочное прекращение от обычного окончания срока. Подробнее о сроке — в материале как указать срок договора найма квартиры, а о продолжении проживания после даты окончания — в статье о продлении договора.

Самый простой вариант — письменное соглашение о прекращении договора. Укажите в нём квартиру и договор, дату прекращения, когда жилец освобождает помещение, как передаёт ключи и показания счётчиков, а также кто и до какого дня оплачивает наём и коммунальные услуги. По общему правилу соглашение оформляют в той же форме, что и договор (статья 452 ГК РФ). Не оставляйте дату расплывчатой: «в конце месяца» может по-разному пониматься сторонами.

Соглашение может разрешить выезд раньше срока предупреждения. Укажите, как пересчитать внесённую плату и когда вернуть обеспечительный платёж. Сам по себе залог не становится штрафом: удержания зависят от договора и подтверждённых обязательств. Подробнее — об авансе, задатке и залоге.

По пункту 1 статьи 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с согласия других граждан, постоянно проживающих вместе с ним, предупредив наймодателя письменно за три месяца. Если собственник готов принять квартиру раньше, оформите сокращённый срок письменно и обозначьте конкретную дату. Устного сообщения или самого факта переезда недостаточно, чтобы подтвердить, когда было получено предупреждение.

Вручите уведомление под подпись либо отправьте письмом с подтверждением вручения; электронный канал используйте, если он согласован. Сохраните текст и подтверждение доставки. Уточните, как договор рассчитывает неполный последний месяц, или письменно согласуйте сумму.

По статье 687 ГК РФ наймодатель может требовать расторжения через суд при неоплате за шесть месяцев (если договором не установлен более долгий срок; для краткосрочного найма — при пропуске более двух платежей) и разрушении или порче жилья. При использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав соседей собственник сначала предупреждает нанимателя; если нарушение продолжается, обращается в суд. При длительном найме суд может дать до года на исправление. Для краткосрочного найма это правило по умолчанию не применяется, если договором не предусмотрено иное.

Конституционный Суд РФ в постановлении № 23-П допустил дополнительные основания внесудебного отказа собственника именно для краткосрочного коммерческого найма. Они должны быть ясно изложены в договоре и касаться существенного нарушения законного интереса собственника по вине нанимателя; при споре суд проверит добросовестность условия и его применения. Это не разрешает менять замки или выносить вещи: по статье 688 ГК РФ принудительное выселение производится на основании решения суда.

При передаче вместе осмотрите квартиру, сравните её с первоначальной описью, снимите показания счётчиков и перечислите ключи. В акте возврата отметьте дату, замечания и согласованный расчёт. Уведомление о выезде не фиксирует состояние жилья; используйте акт возврата квартиры.

Сверьте плату до даты прекращения, коммунальные платежи, доказанный ущерб и обеспечительный платёж. Запишите основания удержаний и срок возврата остатка. При наличной оплате возьмите расписку — порядок описан в статье о расписке за оплату квартиры. Для визита наймодателя заранее согласуйте время; см. правила доступа в квартиру. Если составляете новый договор, можно начать с конструктора договора квартиры.