Продление договора аренды квартиры: соглашение и уведомления

При сдаче квартиры гражданину для проживания обычно заключают договор найма. Организация, снимающая квартиру, может быть стороной другой договорной конструкции; здесь речь о частном найме. Общий маршрут оформления — в статье о договоре квартиры.

По статье 683 ГК РФ срок найма — не более пяти лет; если срок не указан, он равен пяти годам. Договор на срок до одного года считается краткосрочным. К нему статья 684 о преимущественном праве на новый срок не применяется, если стороны не предусмотрели иное. Для срока ровно в один год такое прочтение подтвердил Тульский областной суд в определении от 08.09.2011 № 33-3068: в рассмотренном деле суд применил к договору правило о краткосрочном найме и не применил статью 684. Это пример практики регионального суда, а не разъяснение Верховного суда. Сверьте даты с разбором срока договора.

Если обе стороны хотят продолжить отношения, пока договор действует подпишите письменное соглашение: укажите новый период и какие условия сохраняются или меняются. Договор найма заключается письменно, а соглашение об изменении по общему правилу оформляют в той же форме (статья 452 ГК РФ). Если пересматривается много условий, удобнее новый договор; в нём отдельно укажите, как учитываются обеспечительный платёж и расчёты.

Не датируйте документ задним числом. Если срок уже прошёл, проверьте условие об автопродлении и применимость статьи 684; если статус договора неясен, согласуйте дальнейшее проживание письменно и отдельно обозначьте спорный период. Различайте дату подписания и начало нового срока — см. материал о датах договора.

Для найма сроком больше года статья 684 ГК РФ требует не позднее чем за три месяца до окончания срока предложить нанимателю новый договор на прежних или иных условиях либо предупредить, что квартира не будет сдаваться не менее года. Новая цена становится условием только при согласии обеих сторон.

Если наймодатель ничего не предложил и не сообщил об отказе, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок — не бессрочно. Если после уведомления о несдаче собственник всё же сдаст квартиру другому в течение года, прежний наниматель может требовать предусмотренных статьёй 684 последствий, включая признание нового договора недействительным и (или) убытки. Результат зависит от фактов.

У договора на 11 месяцев нет преимущественного права по статье 684, если стороны не включили соответствующее условие. Поскольку краткосрочным считается наём до одного года включительно, это относится и к сроку ровно в год. Не полагайтесь на трёхмесячное уведомление или молчание собственника как на автоматическое продление.

Заранее согласуйте срок нового периода и способ уведомления: когда и куда направить сообщение, сколько раз повторяется автопродление, что будет при возражении. Если хотите обсуждать продление каждый раз, укажите, что оно оформляется отдельным подписанным соглашением. Проверьте договор и приложения перед подписью.

Новую сумму на следующий период стороны должны согласовать. По статье 682 ГК РФ плата устанавливается соглашением; менять её в одностороннем порядке нельзя, если только закон или договор не предусматривают исключение. Поэтому проверьте действующий пункт об индексации и не считайте уведомление о повышении согласием нанимателя.

В соглашении запишите сумму, дату её начала и срок оплаты. Изменения коммунальных расчётов и обеспечительного платежа тоже укажите отдельно. С примерами условий поможет материал об оплате найма квартиры; свои формулировки можно заполнить в конструкторе.

До окончания договора сверьте дату и режим найма, обсудите период, цену, коммунальные расчёты и обеспечительный платёж. Для срока больше года отметьте крайний срок из статьи 684; для краткосрочного найма найдите пункт о продлении или подготовьте письменное соглашение.

Зафиксируйте, какие условия остаются, и сохраните подписанный экземпляр. Для нового договора можно свериться с образцом найма квартиры; образец не гарантирует применимость ко всем обстоятельствам.