Можно ли передавать выписку ЕГРН арендатору квартиры

До подписания договора наниматель хочет понять, что квартира существует в реестре и право сдавать её заявляет тот, кто участвует в сделке. Выписка помогает сопоставить объект, зарегистрированное право и данные наймодателя. В ней также могут быть сведения об ограничениях или обременениях, которые стоит обсудить до передачи денег и ключей.

Сама передача выписки не меняет собственника и не передаёт право на квартиру. Выписка удостоверяет сведения реестра на дату её подписания; государственная регистрация возникновения или перехода права осуществляется посредством внесения записи в ЕГРН по статье 1 закона № 218-ФЗ, а удостоверяется выпиской по статье 28 того же закона. Общий разбор получения документа и чтения его разделов — в статье о выписке ЕГРН при найме квартиры.

Для обычной проверки не нужно собирать полный архив документов собственника. Сверьте в выписке адрес или кадастровый номер квартиры, вид зарегистрированного права и долю, если она указана, имя наймодателя и сведения об ограничениях. Посмотрите дату формирования: выписка показывает состояние записи на указанную дату, а не гарантирует, что после неё ничего не изменилось.

Сопоставьте имя наймодателя с договором. Если подписывает представитель, выписка подтверждает право собственника, но сама по себе не подтверждает полномочия представителя сдавать жильё и подписывать документы. Попросите показать доверенность и проверьте её отдельно — этому посвящена инструкция по проверке доверенности на сдачу квартиры. Какие данные сторон указывать в договоре, разобрано в статье о реквизитах договора.

В общедоступной выписке персональные данные правообладателя-физлица могут быть скрыты (статья 36.3 закона № 218-ФЗ). В собственном экземпляре владельца имя может быть указано. Если нанимателю важно сопоставить собственника с наймодателем, не закрывайте именно это поле: иначе цель проверки не достигается. При этом не нужно отправлять паспорт, дату рождения или документы о других объектах, если для конкретной проверки они не нужны.

Передавайте файл лично, в индивидуальной переписке или покажите его при встрече. Обсудите, что получатель использует данные только для проверки квартиры и оформления найма, и не рассылает выписку дальше. Не размещайте полный скан в публичном объявлении. Если вы хотите выдать только часть сведений, сначала решите, какие поля нанимателю действительно нужно проверить, и не выдавайте изменённую копию за официальный электронный документ.

Электронная выписка приходит как электронный документ; к ней может прилагаться визуальное представление в PDF и файл электронной подписи. Пересылайте получателю исходный комплект, который выдал официальный сервис, сохранив состав комплекта и содержимое файлов без изменений. Подписанный файл можно проверить предусмотренными средствами электронной подписи с учётом статьи 11 закона № 63-ФЗ: закон требует подтвердить, кто подписал документ, и отсутствие изменений после подписания.

Скриншот или распечатка удобны, чтобы прочитать сведения, но сами по себе не позволяют проверить подпись исходного файла. Если закрыть поля в PDF, обрезать страницу или сохранить её заново, такая версия уже не является тем неизменённым электронным документом, подпись которого подтверждает исходный файл. Можно показать немодифицированный оригинал на экране, а для рабочего обмена передать оригинальные файлы; если передаёте отдельную копию с закрытыми данными, прямо обозначьте её как копию и не обещайте проверку подписи этой версии.

QR-код также не заменяет все проверки. Статья 62 закона № 218-ФЗ предусматривает официальный способ проверить сведения о правообладателе, содержащиеся в выписке с его персональными данными, и получить результат с уникальным номером. Это не означает, что QR-код подтверждает неизменность любого отредактированного PDF или заменяет проверку электронной подписи исходного электронного документа.

Перед заключением найма стороны могут сверить выписку и сразу обсудить расхождения: другой адрес, долю, закрытые данные или представителя. Укажите в договоре тех лиц, которые действительно участвуют в сделке, и проверьте, что подписывающий действует от собственного имени или имеет нужные полномочия. Подготовку условий можно продолжить в основном разборе договора найма квартиры, посмотреть образец договора найма квартиры или перейти к сборке договора.